分譲（中古）マンションのリノベーション！段階別のポイントを紹介！
築年数の経った家やマンションを大幅にリフォームして新築同様にするリノベーションは、新築よりもお手頃価格で新築同様の住み心地が人気です。今は、あえてリノベーション物件を選ぶ方も増えています。リノベーション物件にはすでにリノベーション済みの物件と、購入後に自分でリノベーションする物件があります。今回は、リノベーションする際の注意点やポイントを解説しましょう。
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リノベーション済み物件を買う？それとも自分でリノベーションする？
リノベーション物件には、すでにリノベーションが完了している物件と自分で購入した後でリノベーションをする物件があります。リノベーション済み物件の購入は、一般的な中古住宅を購入するのと変りません。築年数が経っている割には設備が新しくお手頃価格の物件となります。しかし、リノベーションの過程が見えないので、どの設備が新しくどの設備が古いのかわかりません。また、過剰にマージンが上乗せされている可能性もあります。
リノベーションを自分で行う場合は、まずリノベーション可能な物件を購入してから、リノベーションに着手します。そのため、実際に住めるようになるまでに時間がかかるのがデメリットです。その一方で、自分でこだわり抜いたリノベーションをすることができ、費用も工夫次第で抑えることができます。
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ステップ１：分譲（中古）マンションを購入
ここでは、以下にリノベーション可能なマンションを手に入れるために気をつけるポイントを解説します。どこに注目すれば理想のリノベーションを満たすマンションをスムーズに購入ができるのでしょうか？
分譲（中古）マンションを購入で確認すべき５つのコト
①：耐震強度は基準を満たしているか？
リノベーションが可能なマンションは、築30年以上のものも多くあります。築年数が経っているマンションは、現在の耐震強度を満たしていない可能性もあるので、必ず確認しましょう。「1981年6月1日以降に建築確認の許可が下りているマンション」は、現在の法律での耐震強度を満たしています。また、それ以前に建築確認の許可が下りたマンションでも耐震補強工事をしている物件なら大丈夫です。
②：リノベーション可能な範囲はどこまでか？
分譲マンションには、必ず管理規約と使用細則が定められており、内容によっては希望するリノベーションができないこともあります。たとえば、部屋の間取りの変更が不可だったり、リノベーションをする場合は決められた業者に発注しなければならないといったりすることもあるでしょう。購入する前に、しっかりと管理規約を確認しましょう。わからない場合は、遠慮なく仲介している不動産会社に問い合わせましょう。
③：ローンは組めるのかどうか
住宅の状況によって、ローンが組める額や期間が決まってきます。築年数が経ったマンションの場合、組めるローンの期間が短くなることもあるでしょう。不動産会社が金融会社との仲立ちをしてくれますが、20年以上ローンを組みたい場合は気をつけてください。また、リノベーションのローンを組む場合はリフォームローンとなり、住宅購入と一体化して同じ金利で借りられるように仲介会社にお願いしましょう。金融機関によっては一体型のローン商品がそもそもないとか、住宅部分と金利などの条件が異なる場合がありますのでご注意ください。
④：マンションの管理状態
築年数の経ったマンションは、管理人がいなかったり管理組合が形骸化していることもあります。マンションの管理がうまく行われていないと、共有部が汚れたり劣化が酷かったりして、資産価値が下がります。また、住人同士のトラブルが起こっても仲立ちをしてくれず、解決が難しくなることもあるでしょう。マンションを見学する場合、共有部の状態もしっかりと見ておきましょう。
⑤：リノベーションがしやすい物件かどうか
マンションは、梁と柱で建物全体を支える「ラーメン構造」と、壁と床で建物を支える「壁式構造」があります。壁式構造の場合、室内壁も構造壁なので間取りを大きく変えることができません。一方ラーメン構造は梁や柱が室内に出っ張っていますが、室内壁は構造壁ではないので、間取りの大がかりな変更が可能です。自分が行いたいリノベーションがどのようなものであるかを考えて、マンションを選びましょう。購入してから希望するリノベーションができないことがわかっても、売買契約をなかったことにはできません。
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ステップ２：ローンの組む
リノベーション済みの物件を購入する場合は、住宅ローンを使うことができます。住宅ローンは「住宅の新築・購入を目的として借り入れるローン」のことで、住宅や土地を抵当に入れて組むため、低金利で長期の借入れが可能です。一方、物件を購入してからリノベーションをする場合は、マンションの購入は住宅ローン、リノベーションにはリフォームローンといったように別々のローンを組む方法と、住宅購入とリノベーションの両方を行うことができる一体型ローンを組む方法があります。どちらがいいのかは銀行をはじめとする金融会社とも相談して決めましょう。
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ステップ３：リノベーションの実行
ここでは、リノベーションを実際に行った場合の流れや、リノベーションをする際の注意点などを解説します。どんな点に注意をしてリノベーションを行っていけばいいのでしょうか？ぜひ、参考にしてください。
確認！リノベーションとリフォームの違い！
現在のところ、リノベーションとリフォームの明確な違いは定義されていません。一般的なイメージでは、マンションをスケルトンまで解体してから新しい設備を入れたり間取りを大幅に変えたりする改造工事を「リノベーション」、元の設備を活かして一部をあたらしくすることを「リフォーム」と呼んでいます。しかし、元の設備を活かしつつ一部の設備や壁紙を新しくした物件も「リノベーション物件」と呼ばれることもあるので、内容をよく確認しましょう。
リノベーションの基本スケジュール
リノベーションの基本スケジュールは以下のようになっています。
- 設計期間：約2~3カ月
- 工事期間：約1～2か月
設計期間というのは、購入したマンションをどのようにリノベーションするか工務店と打ち合わせ、発注する期間です。マンションによっては管理組合に工事の許可を得る期間も含めます。大規模なリノベーションほど綿密な打ち合わせが必要になるので、設計期間は伸びます。工事期間とは、文字通り工事をする期間のことを指します。こちらも、リノベーションが大規模になるほど期間が伸びます。例えば、間取りはそのままで水回りの設備だけを入れ替える場合は約1か月で済みますが、壁を壊して間取りを大幅に変える場合は、3か月近くかかることもあるでしょう。工事期間については、設計期間に工務店から詳しい説明があります。
マンションのリノベーションで気を付けるべき５つのコト
施工経験豊富な会社に依頼する
リノベーションの人気が高まっている現在、リノベーション事業に参画する建築会社は増加する一方です。また、リノベーション物件を手がける不動産会社も増えています。新規会社が全て悪い、というわけではありませんが、やはり施工実績が豊富な工務店や売買実績が多い不動産会社に依頼した方が安心です。不測の事態にも素早く最善の対応をしてくれることでしょう。現在はホームページで実績を公開している会社も多いので、選ぶ際にまずは実績を確認してください。
工期には余裕を持つ
リノベーションは基本的に屋内工事なので、天候に工期が左右されることはありません。しかし、工事期間中に思わぬことが起きて工期が延びる可能性は十分にあるので、工期には余裕を持ってください。例えば、工期が終わる予定日の翌日に引っ越しを予定してしまうと、工期が延びたときは引っ越しを中止しなくてはなりません。仮住まいの契約も同様です。タイトなスケジュールを組まないように気をつけましょう。工務店とよく話し合って決めてください。
近隣住民の理解を得る
マンションのリノベーション工事は、どうしても大きな音や臭いが出ます。リノベーション可物件でも「今回がリノベーションをするのは初めて」というケースもあるので、近隣住民への挨拶はしっかりしてください。両隣、上下もちろんのこと、斜め上下の住人にも挨拶に行くことが重要です。このあたりは、工務店がアドバイスしてくれます。また、家の間取りを大幅に変えるようなリノベーションの場合、工事車両もたくさん出入りする可能性もあるので、管理組合との打ち合わせもしっかりしてください。
打ち合わせは納得がいくまで行う
物件を購入してからリノベーションを行う場合、工務店との打ち合わせはとても重要です。「早く入居したいから」という理由で、業者にすべてを任せてしまうと必ず不満が出ます。面倒くさいと思っても細かいところまで確認しましょう。また、理想のリノベーションと住みやすいリノベーションには差異があることもあります。業者と打ち合わせの際、生活動線なども確認してデザインの修正を行っていくといいでしょう。
将来のことも考える
20代～30代でリノベーション物件を購入した場合『現在の自分たちが住みやすいかどうか」でデザインや間取りを決めがちです。しかし、家は何十年と住むものです。子育てや介護が必要になってくるかもしれません。子どもが増えたらどうするのか、将来要介護になった場合、再リフォームが可能かどうかまである程度考えてプランを練りましょう。特に、介護リフォームの場合は、手すりがつけられるだけでもかなり生活がしやすくなるはずです。
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MEGUReEめぐりえ（惠桜不動産）なら物件購入からリノベーションまで全て承ります！
MEGUReEめぐりえ（惠桜不動産）は、2016年創業以来、良質な中古住宅の販売を続けている会社です。購入からリノベーションまで同じ会社で行うことができれば、お客様の手間を省け、交渉もスムーズにいきます。当社は、5年以上会社を運営し、リノベーションの実績を積んできました。ホームページ内で、実績やお客様の声もご確認していただけます。また、お客様のご予算に併せて最適な提案を複数させて頂くことも可能です。ぜひ、お客様のご希望を詳しくお聞かせください。
おわりに
今回は、マンションをリノベーションする場合どのような物件を購入すればいいのかや、リノベーションの手順、注意点などを紹介しました。リノベーション物件は人気が高まっている一方で、まだ明確な定義や相場が定まっておらず、工務店や不動産会社の描く「リノベーション」のイメージとお客様の抱くイメージに乖離が生じてしまう可能性があります。満足いくリノベーションを行うには、業者選びと時間をかけた話し合いが重要です。不動産会社やリノベーション業者を探している方は、ぜひ一度「MEGUReEめぐりえ」にアクセスしてみてください。直接のご相談を依頼することもできます。