【徹底解説】リノベーションの全て！ マンションのリノベーションを検討される方に！
「中古マンションをリノベーションして不動産投資したいんだけど、リノベーションってどうやったらいいんだろう」
中古マンションのリノベーションについて、検討してみたものの何から手を付けていいのかわからないという方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、リノベーションの進め方や、おすすめのリノベーション会社を紹介しています。
記事内容をご確認いただければ、マンションのリノベーションについて体系的な理解を得ることができ、相場感を掴むことができるでしょう。
ぜひ、ご一読いただきリノベーションの理解を深めていただけたらと存じます。
Contents
そもそもリノベーションとは？リフォームと何が違うの？
リフォームとリノベーションについて、明確な定義はありませんので、現状言葉の使い方が曖昧になっているのですが、あえて違いを挙げると、
- リフォームは、老朽化した建物や設備を新築の状態に戻すこと
- リノベーションは全体的な改修を行い、プラスアルファの価値を生み出す
このような違いがあります。
リフォームは現状回復ですが、リノベーションは間取りなどに大きく手を入れて新しい空間を生み出すこともあります。
改修の目的の違いと、それにともなう工事の規模に大きな違いがあります。
リノベーションは、大掛かりな改修によりトレンドに合わせた新しい物件へと切り替えることができるため、中古マンションの不動産投資と親和性があるのです。
リノベーションは自分好みのレイアウトに変更できるため、自分用の物件としても注目を集めています。
リノベーションの流れとは？
リノベーションとはどういうものか分かったところで、実際の流れについて確認していきましょう。
リノベーションの流れは4つのステップに分類されます。
ステップ① 物件選び
物件選びは不動産購入の中で、もっとも大事なステップです。
良い物件が購入できればきっと満足できるリノベーション施工ができるでしょう。
物件選びの大まかな流れは以下の通りです。
信頼できる不動産仲介会社を探す
不動産会社からの提案や、ポータルサイトで物件を探す
良さそうな物件があれば不動産仲介会社へ送る
内見調整の上、物件の調査や環境の確認を行う
不動産会社は、通常の不動産仲介会社とワンストップリノベーション会社が存在しますが、リノベーションが目的ならばワンストップリノベーション会社を選びましょう。
物件購入後のスムーズなリノベーション設計や施工、内見時のリノベーション可否の判断など、リノベーション専門の会社ならではの強みがあります。
ステップ② 物件購入
物件の購入は現金一括か住宅ローンを組んで購入する方法があります。
一括購入は支払うだけなので、手間はさほどかかりませんが、住宅ローンを組む場合は、事前審査から本審査を経てローンの契約、物件の決済という流れを踏むこととなり、決済までの期間は早くて１ヶ月、長いと３ヶ月程度かかります。
本審査を無事に通過したら金融機関と住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
住宅ローンの金利タイプや返済期間など、無理のない範囲で設定しましょう。
決済、引き渡しは買主、売主、不動産仲介会社、司法書士立ち会いのもと、金融機関で決済を行うのが一般的です。
住宅ローン融資が実行された時点で所有権が売主から買主へ移転します。
ステップ③ リノベーション設計
リノベーション設計は3つの段階に分けられます。
- ヒアリング
- プラン提案
- 見積もり
ヒアリングでは、リノベーションの目的、施主の生活スタイルや、将来の生活スタイル、家族構成、生活の上で大事にしているものなど様々な角度から希望や生活志向を聞き取ります。
意思の疎通をしっかりと行うことが、満足いくリノベーションを成功させる大事なポイントです。
家事動線、家族との距離感、窓から外の見え方などいくつかのプランが提案されることが一般的で、施主とのやり取りを経て本格的な設計に仕上げていきます。
住居の設計は、自らの目的にあわせて行いますので将来のビジョンがはっきり見える体験ができ、とても楽しいですよ。
最後の見積もりでは、考え出したプランがどの程度かかるのか費用をだします。
予算にあわせて妥協する点も出てくると思いますので、妥協できる点はあらかじめ決めておくとスムーズです。
ステップ④ リノベーション工事
リノベーション工事は以下の段取りで進められます。
- 工事契約、準備
- 工事
- 検査と引き渡し
見積もり完成の後は、施工の準備に取り掛かります。
主な手続きは、管理組合への工事申請、近隣住民への工事説明となり、施工会社が行います。
リノベーションは大掛かりな工事になりますので、しっかりと挨拶と工事の説明を行い、工事後も円滑な近所付き合いができるよう努力しなければいけません。
工事を進めていく間に、実際の空間と設計が異なることがあり、その都度変更に対応していきます。
実際の現場を見ながらより良いプランを再考することで、洗練されたプランが出来上がることも多くあるのです。
最後は、リノベーション会社による物件の検査、施主の検査を経て、問題があれば修正工事を行い、完成です。
リノベーションにかかる費用、期間とは？
リノベーションにかかる費用や期間を具体例を交えて解説していきます。
リノベーションにかかる予算
中古マンションを購入し、自分好みにフルリノベーションする場合1平米あたりおよそ10万円～20万円と考えておくと良いでしょう。
例えば50平米の中古マンションにかかるリノベーション費用は、500万円から1,000万円となり、利用する建材や設備の質に差があるためけっこうな価格の幅があります。
この価格の中に造作家具が含まれるか否かは会社によります。
価格調整は、建材や設備のグレードにより幅広い調整が可能です。
リノベーションにかかる期間
工事規模により期間にばらつきがありますが、6ヶ月～7ヶ月みておけば安心でしょう。
内訳は設計に3ヶ月、工事に3ヶ月です。
設計は前述した工程を踏み、必要な建材や設備の調達、理事会の承認や様々な手続きを行うため3ヶ月みておくと安心です。
フルリノベーションの工事を想定すると3ヶ月かかる可能性があります。
キッチン、浴室など部分的なリノベーションであれば1週間程度で完了します。
おすすめのリノベーション会社3選！
オススメできるリノベーション会社をピックアップしました。
それぞれ独自の強みを持っている信頼できる会社です。
おすすめ① MEGUReEめぐりえ（惠桜不動産）
基本的な不動産仲介の業務の他に、リノベーションに強みを持った不動産仲介会社です。
メイン業務の不動産仲介業務により、数多くの物件からリノベーションに適した物件を紹介できるネットワークを持っている点はとても心強いです。
ほぼすべての都市銀行と提携しているので、物件とリノベーション費用をあわせた一体型のローンを使うことができます。
始めからローンの一本化ができるのは、管理が楽になるのでとてもありがたいですね。
惠桜不動産は、リノベーション計画から施工までトータルでサポートしてくれる心強いリノベーションパートナーです。
おすすめ② 株式会社ヤマヒサ
長年のリフォーム施工実績をもとに、新たにリノベーションにも取り組んでいる会社です。
女性建築士が多く在籍していることが強みとしており、
家事や子育てに支障がないインテリアや間取りの提案を行ってくれるので、これから子育てが忙しくなる若い世代の方に人気です。
経年変化を楽しむことができる自然素材をオプションとして、オーダーすることもできます。
やさしく、ナチュラルなリノベーションを実現したい方には最適な会社です。
おすすめ③ リノベる。
施工実績2,000件を超える実績をもったリノベーション会社です。
業界では有名な会社なので、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
豊富な実績と経験をもとに、ライフスタイルや目的にあわせたリノベーションを得意としています。
施工状況をリアルタイムで共有してくれるので、話の食い違いによる施工ミスが発生しにくい仕組みとなっています。
確実に満足のいくリノベーションを成功させたい方にオススメの会社です。
おわりに
リノベーションは自分の理想や目的を形にできる、夢のある施工です。
工事は基本的に大掛かりになりますので、期間は3ヶ月程度見ておきましょう。
物件探しから設計、施工までトータルで考えると1年程度かかるかもしれません。
費用は施工のグレードにより幅がありますが、1平米10万円を最低限のラインとして考えておくと良いでしょう。
満足いくリノベーションは、よいパートナーとなる不動産会社探しからです。
記事の中でオススメ3社をピックアップしていますので、ぜひ参考にしてみてください。